Para algunos analistas, la finca raíz sigue siendo un activo refugio que se valoriza a largo plazo. Para otros, ante la inflación y las altas tasa de interés lo mejor es aprovechar productos financieros como el CDT.
Según La Haus, el 21,28% de los compradores en el país adquiere un inmueble con el fin de invertir y el 78,72% lo hace para habitar en él.
En tiempos de inflación, altas tasas de interés e incertidumbre por la continuidad de los subsidios de vivienda, la inversión en propiedad raíz comenzó a generar dudas sobre qué tan buen negocio seguirá siendo.
Para analistas consultados, pese a estos factores que impactan el mercado y el poder adquisitivo de los hogares, la inversión en finca raíz se mantiene como un activo refugio que se valoriza a largo plazo, y que, a su vez, sirve de ‘colchón’ frente a choques inflacionarios.
No obstante, hay quienes consideran que si se desea invertir en busca de una rentabilidad en el corto plazo y con menos costos adicionales, lo que se recomienda es aprovechar las tasas de interés que están beneficiando productos financieros como el CDT.
¿La mejor opción?
De acuerdo con Sandra Forero, expresidenta de Camacol, las inversiones relacionadas con la finca raíz ofrecen un conjunto de características que las hacen muy atractivas, constituyéndose en un pilar importante de oportunidades para hogares, empresas e inversionistas especializados.
“La inversión en finca raíz permite adaptarse a diferentes tipos y perfiles de inversionista. En el caso de los hogares, cuyo perfil de riesgo es usualmente bajo, la compra de vivienda para habitar es una gran oportunidad, en tanto adicional al beneficio derivado de su utilización, comúnmente la vivienda experimenta periodos prologados de valorización, lo que permite asegurar y rentabilizar su inversión”, sostuvo Forero.
Desde la óptica de Rafael Felipe Gómez, abogado especialista en derecho comercial, la inversión en finca raíz “siempre será un buen negocio”, no solo por la rápida forma de capitalizar los recursos invertidos, sino por aspectos que muchas veces no se tienen en cuenta, como la posibilidad de rentar el inmueble y percibir el ingreso mensual; ganar la valorización, la cual, cuando se compra sobre planos puede en pocos años equivaler a un rango del 30% al 50%, dependiendo del proyecto.
A su vez, dijo Gómez, este tipo de inversión permite a las personas contar con un respaldo patrimonial y la posibilidad de, en el corto plazo, vender el inmueble y obtener una utilidad.
“Son pocas las inversiones que con un precio bajo de cuota inicial (entre el 10% y 30% del valor dependiendo de la línea crediticia) presentan un aumento constante de valor; no afectan el flujo de dinero si se pone en renta y se logra combinar los aspectos económicos, tributarios y financieros; y además se logra el retorno de la inversión en el mediano plazo sin poner en riesgo el capital”, señaló el especialista.
Le salió competencia
Si bien la propiedad raíz ha sido, por lo general, una de las mejores inversiones, ante factores como las altas tasas de interés y la modificación y eliminación de algunos subsidios, instrumentos como el CDT toman fuerza.
Y es que la inflación en Colombia sigue sin tocar techo. El costo de vida para los colombianos cerró 2022 con un incremento del 13,25%, nivel similar al 13,51% observado en marzo de 1999. A lo anterior hay que sumarle el aumento de la tasa de interés del Banrep, cuya junta directiva en su primera reunión de 2023 decidió subirla de 12% a 12,75%, el nivel más alto en los últimos 20 años.
En este sentido, el asesor financiero Andrés Moreno consideró que hoy no es recomendable comprar vivienda, por lo menos si no se tiene un capital importante para no tener que optar por un crédito muy alto.
Así, para algunos analistas, en momentos como el que está viviendo el país y el mundo, es mejor invertir en productos de renta fija como los Certificados de Depósito a Término (CDT), que hoy gozan de rentabilidades atractivas, ya que, contrario al resto de la economía, a este producto financiero lo favorece el incremento de la tasa de interés, pues tienen una utilidad mayor.
“Por el alza de tasas ahora es mucho más rentable invertir en CDT o en fondos que tengan renta fija, que comprar apartamentos y arrendarlos. La rentabilidad de un arriendo puede ser hasta del 5%, descontándole los impuestos prediales, la administración, los costos extraordinarios, los ‘chicharrones’ de lidiar con inquilinos. Por eso, para la gente que ahora tiene capital, la recomendación es que aproveche la tasa de interés para invertir en un CDT a uno o dos años, porque esa rentabilidad tampoco durará por muchos años”, dijo Moreno.
De igual manera, Alejandro Vera, vicepresidente técnico de Asobancaria, opinó que, definitivamente, invertir en un CDT en este momento es una muy buena alternativa para los recursos que las personas tengan disponibles.
“Estamos viendo tasas que pueden llegar a cerca del 18% efectivo anual, que son valores que no veíamos hace décadas en el sistema financiero colombiano. Sin embargo, las personas deben recordar que al poner su dinero en un CDT no podrán disponer de él inmediatamente, por lo que la recomendación es que usen ese vehículo de inversión con recursos que no estén necesitando en el corto plazo”, aconsejó Vera.
Frente a lo anterior, Federico García, gerente de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, reconoció que el sector inmobiliario tiene un reto grande mientras se controla la inflación.
“Fundamental llamar la atención de las personas para que solo tomen créditos cuando cuenten con la capacidad de pago, de esta manera quienes compran vivienda nueva sobre planos, seguramente en uno o dos años que les entreguen su propiedad, estaremos en un nivel de tasas de interés razonables, para tener cuotas más moderadas y, mientras tanto, se ganan la valorización del inmueble, con solo estar pagando la cuota inicial”, indicó Estrada.
Y añadió que, además, el país está en una época oportuna para la renta de la vivienda. “Hoy por hoy evidenciamos una baja oferta de apartamentos para arrendar, la que es superada ampliamente por la demanda, lo que conlleva a que los incrementos de los cánones de arrendamiento sean mayores al 21%. Lo anterior se sustenta, en gran parte, por la necesidad de vivienda de la población, por el alto crecimiento poblacional y de hogares, en los que cada vez viven menos personas por hogar”, dijo.
En este sentido, para Gómez, “nunca el valor que se obtenga por un CDT superará la posibilidad de ganancias que se derivan de un negocio inmobiliario”.
“Si bien algunos bancos están pagando tasas altas, esto bloquea los recursos por un tiempo determinado, por lo tanto, la gente pierde la disponibilidad del dinero, es decir, el total del capital a invertir. Y hay un agravante, los bancos pagan prácticamente la actualización del dinero, así que, si tenemos una inflación superior al 13% mensual, quiere decir que realmente se está recibiendo un poco menos del 2% real”, apuntó.
Sin embargo, aclaró que “quien desee un retorno más a corto plazo le conviene más un CDT. Todo depende de cuál es la finalidad de inversión”.
¿Fines de inversión o vivienda?
Con base en un análisis de los datos de su plataforma, la proptech La Haus reveló que el 21,28% de los compradores en el país adquiere un inmueble con el fin de invertir, mientras que el 78,72% lo hace con el propósito de habitar en él (ver gráfico).
“El apartamento es el tipo de inmueble que más se transa con fines de inversión. Discriminando las cifras, el departamento de Antioquia es donde más se buscan apartamentos con este objetivo. Y le siguen Bogotá con 18,23%, Caribe (21,87%) y Valle de Cauca (13,38%)”, señaló La Haus.
Así las cosas, para los especialistas en la materia, si se piensa invertir en la compra de un inmueble, algunas recomendaciones de los especialistas en la materia es tener el mayor valor posible al momento de realizar el pago de la cuota inicial de la vivienda, intentando reducir el valor del crédito y de la misma forma su interés. Por el contrario, si se desea invertir en un producto financiero como el CDT, se recomienda aprovechar estos meses en que las tasas siguen atractivas.
CAYÓ INTENCIÓN DE COMPRAR VIVIENDA
Según el análisis de la cartera y el mercado inmobiliario en Colombia, realizado por el Banco de la República, el indicador de confianza del consumidor, en materia de vivienda durante 2022, presentó un comportamiento a la baja, siendo el balance más bajo evidenciado desde mayo de 2021.
Este comportamiento, de acuerdo con Fedesarrollo, es explicado por una valoración de los consumidores menos favorable sobre la situación del país y sobre la situación de los hogares.
En lo que respecta al crecimiento de la oferta de vivienda nueva, Bogotá, Medellín y Cali, mostraron un rebote en el último año, pasando de estar en crecimiento negativo durante noviembre de 2021, a un crecimiento de unidades disponibles de 3,3% en noviembre de 2022.
Por su parte, Cali es la ciudad que muestra mayor recuperación de la oferta disponible en relación con el comportamiento de sus ventas.
TENGA EN CUENTA A LA HORA DE COMPRAR
Según un análisis de La Haus, al momento de realizar la compra de vivienda sobre planos, es importante analizar la calidad de la construcción y del desarrollo inmobiliario, así como el reconocimiento de la empresa constructora y/o desarrollador. Adicional a esto, que cuente con una Fiducia que acompañe y respalde el proceso constructivo y se convierta en garante de los recursos entregados por los compradores.
“Se deben analizar los niveles de rentabilidad de la inversión en bienes raíces y del inmueble, pues esta tiene dos vías. Por un lado, la valorización por encima de la inflación; por otro, la renta anual por el alquiler que, en caso de ser este el objetivo, debe oscilar entre 3% y 7%. Para efectos de la valorización, es importante tener en cuenta algunos puntos clave como la ubicación del predio, vías de acceso, establecimiento comerciales y cercanía a sitios como aeropuertos, complejos empresariales o el centro de la ciudad”, apuntó La Haus a este diario.
SUBSIDIOS FRENARÍAN COMPRAS DE VIVIENDA
En días pasados, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, expresó que el programa Mi Casa Ya se mantendrá, pero tendrá cambios.
“Como lo hemos manifestado, aunque el programa actual de entrega de subsidios funciona, los hogares acceden y hay un avance importante, no está llegando a los más pobres y vulnerables, y se concentra en las principales ciudades. Por eso estamos haciendo un trabajo muy juicioso para realizar los ajustes necesarios”, manifestó la ministra Velasco.
Y agregó que la asignación de subsidios este año iniciará antes de finalizar el primer trimestre. Y la cantidad de subsidios dependerá de la adición presupuestal que se discutirá en el Congreso de la República.
Sin embargo, ante la falta de asignación de subsidios por el déficit presupuestal que vive la entidad, las constructoras también se han pronunciado al respecto y pidieron claridad por parte del Minvivienda, al señalar que este subsidio permite que se vendan en Colombia unas 200.000 viviendas al año, pero sin este, se podría reducir a 60.000 unidades al año.
De esta manera, las constructoras están a la expectativa frente a un 2023 que se percibe complejo para la vivienda, ya que las altas tasas y el fin a los subsidios No VIS podrían derivar en un aumento de inventarios por el desestimiento en el proceso de compra.
Pero estos cambios no son la única preocupación del sector. Según Asobancaria, en los próximos meses los colombianos harían menos solicitudes de créditos.
“Aunque el incremento de tasas de interés, junto con un contexto de menor crecimiento económico, ya ha tenido un efecto negativo sobre el comportamiento de los desembolsos de la mayoría de las modalidades de crédito, las más perjudicadas han sido la de consumo y vivienda”, explicó Jonathan Malagón, presidente de Asobancaria, a Bloomberg Línea.
Y añadió que, por ejemplo, “la cartera de vivienda, que incluye cartera hipotecaria y operaciones de leasing habitacional, ya ha mostrado una tendencia de desaceleración debido al incremento de las tasas y el menor ingreso disponible de los hogares. Así, mientras en 2022 esta cartera habría crecido 1,5%, hacia 2023 se espera que bordee el 1,1%.